Vous vendez votre bien? Faitez le diagnostic assainissement non collectif

Lors de la vente d’une maison, le diagnostic d’assainissement non collectif est primordial. Le rapport de contrôle du SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) on le transmet obligatoirement au futur propriétaire avant la signature de la promesse de vente.

La situation de l’assainissement non collectif en France

Selon les données du service public d’information sur l’eau, la France compte près de 5 millions de logements non raccordés au tout-à-l’égout, et donc que l’on équipe d’un dispositif d’assainissement dit « individuel », « autonome » ou encore « non collectif ». 80% de ces dispositifs présentent des dysfonctionnements, souvent dus à leur vétusté et/ou à un manque d’entretien et de maintenance. En outre, plus de 600 000 logements en sont tout simplement dépourvus.

Ces chiffres permettent de comprendre la gravité de la situation sur le territoire. Votre installation peut être parmi celles qui présentent des anomalies. Pour éviter tout recours qui vous rendrait responsable, il est important d’anticiper avant la vente de votre habitation en faisant établir un diagnostic de votre dispositif de traitement des eaux usées.

Egalement de nos jours, les acheteurs sont de mieux en mieux informés des documents nécessaires ; il est donc important pour le vendeur d’être proactif pour faciliter le processus de vente. Un vendeur qui tarde à proposer les diagnostics peut susciter la méfiance du potentiel acquéreur.

Le diagnostic assainissement non-collectif

Origine du diagnostic : l’évolution de la réglementation sur la gestion des eaux usées

La loi sur l’eau de décembre 2006 « préservation des ressources en eau et des milieux aquatiques » pose les les bases d’une nouvelle politique nationale sur la gestion des eaux usées. C’est en juillet 2010 que la loi « Grenelle 2 » met en place ce nouveau diagnostic « assainissement non collectif » obligatoire et applicable dès le 1er janvier 2011.

Le but du diagnostic assainissement réalisé par le SPANC

Les deux principaux objectifs de cette règlementation sont, d’une part, de protéger les acheteurs de vices cachés lors de l’acquisition d’un bien immobilier, et d’autre part, d’améliorer de manière progressive l’état des installations d’assainissement sur tout le territoire pour ainsi protéger nos ressources en eau.

Qu’est-ce qu’un SPANC ?

Un SPANC est un Service Public d’Assainissement Non Collectif. Délégataire de la « police de l’eau » que détient la collectivité (commune, communauté de communes,…) en matière d’assainissement non collectif, collectivité à laquelle on le lie le plus souvent, le SPANC a pour principales missions de valider les projets de travaux dans le domaine de l’ANC, de vérifier la bonne exécution de ces travaux, et de contrôler le bon fonctionnement et l’entretien des installations existantes tous les 10 ans au maximum. 3800 techniciens de SPANC se répartissent la tâche à travers la France. Si vous voulez savoir de quel SPANC vous dépendez, renseignez-vous auprès de votre mairie qui vous transmettra leurs coordonnées.

Les différents interlocuteurs concernés par le diagnostic de votre installation d’assainissement

Votre premier interlocuteur est votre commune, qui vous transmet les coordonnées du SPANC local avec lequel vous pouvez prendre un rendez-vous pour diagnostic.
Votre agent immobilier vous y incite probablement avant la mise en vente de votre bien. Une maison avec l’ensemble des diagnostics a plus de chances d’être vendue rapidement.
Le notaire vérifie si l’ensemble des pièces nécessaires à la rédaction de des actes notariés sont présentes.

La vente d’une maison doit respecter un certain nombre de règles. Si elle n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, le diagnostic de l’assainissement, fait partie des 9 diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien ; c’est le seul qui soit réellement contraignant en terme de remise aux normes.

Les 9 diagnostics obligatoires sont les suivants :

Le diagnostic loi Carrez

Appelé également diagnostic métrage, il s’agit de mesurer la surface privative habitable. Cette surface englobe la superficie du plancher dont la hauteur de plafond est d’au moins 1,80m.

Bien qu’il ne nécessite pas d’avoir recours à un spécialiste, il se peut que la configuration de la maison soit complexe pour un simple vendeur.

Le diagnostic loi Carrez a une validité permanente.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Grâce au DPE, le futur acheteur sera en connaissance du niveau d’isolation thermique de la maison. Ce diagnostic lui permettra également d’avoir une évaluation des coûts du chauffage ainsi qu’une indication sur le taux d’émission de gaz de la maison. D’une manière générale, il concerne toutes les maisons.

La durée de validité du DPE est de 10 ans.

Le diagnostic amiante

Responsabilité professionnelle

En tant que professionnel du droit, le notaire doit respecter les lois et réglementations en vigueur. Le non-respect de l’obligation de faire réaliser un DAI peut constituer une faute professionnelle. Ce, exposant le notaire à des poursuites disciplinaires devant les instances compétentes de la profession notariale.

Responsabilité civile

Le notaire peut être tenu responsable des dommages causés à ses clients en raison de son omission de faire réaliser un DAI. Si un acheteur subit un préjudice en raison du défaut de fournir un DAI, il peut engager des poursuites civiles contre le notaire pour obtenir réparation des dommages.

Nullité de la vente

Dans certains cas, le défaut de fournir un DAI peut entraîner la nullité de la vente immobilière. Si l’acheteur découvre ultérieurement des problèmes d’assainissement significatifs que le DAI révele, il peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix d’achat.

Amendes et sanctions administratives

En fonction des lois et réglementations locales, le notaire peut être passible d’amendes ou d’autres sanctions administratives en cas de non-respect de l’obligation de fournir un DAI lors d’une vente immobilière. Ces sanctions peuvent être imposées par les autorités compétentes chargées de la régulation des notaires.

En résumé, le non-respect de l’obligation de faire réaliser un Diagnostic Assainissement Individuel peut avoir des conséquences graves pour un notaire, y compris des poursuites disciplinaires, des actions en responsabilité civile, la nullité de la vente et des sanctions administratives. Il est donc impératif pour les notaires de veiller à respecter toutes les obligations légales et professionnelles liées à leur fonction pour éviter de telles conséquences.

Le diagnostic plomb

Il s’agit de faire un CREP ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb. Il est réalisé par un spécialiste agréé de la peinture. Le but est d’évaluer la concentration en plomb contenu dans les peintures. Il est obligatoire pour les maisons dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1949.

Si le taux de concentration en plomb est supérieur à 1mg/cm², le propriétaire sera dans l’obligation d’effectuer tous les travaux nécessaires afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.

La durée de validité du CREP est d’une année. Cependant, en cas d’absence de plomb, il n’est plus nécessaire de refaire le diagnostic. Le CREP initial est ainsi joint à chaque vente.

Le diagnostic termites

Il s’agit de faire l’état sur la présence de termites. Il concerne toutes les maisons construites sur une zone à risque classée et délimitée par arrêté préfectoral.

Le diagnostiqueur est un professionnel qui effectue automatiquement son contrôle.

Le diagnostic termites a une durée de validité de 6 mois.

Le diagnostic vente maison ERP

Il s’agit de faire l’état sur la présence de termites. Il concerne toutes les maisons construites sur une zone à risque classée et délimitée par arrêté préfectoral.

Le diagnostiqueur est un professionnel qui effectue automatiquement son contrôle.

Le diagnostic termites a une durée de validité de 6 mois.

Le diagnostic gaz

Il s’agit de faire l’état de l’installation intérieure de gaz afin de déceler toutes installations défectueuses pouvant causer des risques d’explosion, d’asphyxie ou d’intoxication. Il est obligatoire pour toutes les maisons ayant un certificat de conformité de plus de 15 ans.

Le diagnostiqueur est un professionnel qui intervient sans procéder à un démontage des installations. Il doit s’assurer du bon état de tous les appareils utilisés, des tuyauteries, mais aussi de la bonne ventilation des espaces concernés.

Le diagnostic gaz a une durée de validité de 3 ans.

Le diagnostic électricité

Il s’agit de faire l’état de l’installation électrique de la maison. Ce diagnostic est devenu obligatoire depuis le 1^er janvier 2009 pour toute vente de maison de plus de 15 ans.

Le diagnostiqueur est un professionnel certifié qui va contrôler l’installation électrique de la maison concernée comme le disjoncteur, le dispositif différentiel de sensibilité, la mise à la terre, l’équipement de protection, les prises électriques, etc.

La durée de validité du diagnostic électricité est de 3 ans maximum.

Le diagnostic assainissement non collectif

Il concerne toutes les maisons non raccordées à un système d’assainissement public. Le but de ce diagnostic est de s’assurer que le système utilisé par l’habitation soit conforme, c’est-à-dire, un bon traitement et une bonne évacuation des eaux usées.

Il est fait par le SPANC ou Service Public d’Assainissement Non Collectif et doit être daté de moins de 3 ans.

Le diagnostic assainissement non collectif demeure valide pendant une période de 3 ans à partir de sa délivrance. Il est important de souligner que c’est le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de votre commune qui se charge de cette réalisation. Ce car il est le seul service habilité à délivrer une attestation de conformité. En cas de constat de non-conformité dans le rapport de visite, il est impératif d’effectuer les travaux de mise aux normes dans un délai maximal de 12 mois après la vente.

Il est essentiel de noter que le rapport du diagnostic assainissement non collectif doit être obligatoirement annexé à la promesse de vente. Et également à l’acte authentique.

Tricel est en mesure de vous fournir une estimation tarifaire à la suite du diagnostic réalisé par le SPANC.

Diagnostic assainissement non collectif non-conforme

Si le diagnostic assainissement non collectif mène à une non-conformité, deux solutions s’offrent à vous :

Vous le mentionner dans les documents de la vente, ce qui donne probablement lieu à négociation avec l’acquéreur. L’avantage : vous ne vous occupez pas des travaux. L’inconvénient : la valeur de votre bien baisse inévitablement pour que l’acheteur puisse entreprendre la mise en conformité de l’installation d’assainissement. Le montant peut parfois même être supérieur aux frais réels, car cela couvre aussi le « temps perdu » de l’acquéreur, lequel ne cherche pas toujours à obtenir les devis les plus avantageux ;
Vous prenez en charge les travaux visant à mettre votre propriété en conformité. En rendant votre installation conforme, vous pourriez constater une augmentation de la valeur de votre bien immobilier. Vos options : la microstation ou le filtre compact.